jueves, 4 de septiembre de 2008

Derecho Registral

CAPITULO I
EL DERECHO REGISTRAL

1. PROCEDENCIA.
Los orígenes de Registro fueron precedidos por el surgimiento de una institución de vital importancia para el desarrollo y posterior evolución de este; nos referimos a la Propiedad, que en su más primitiva idea se remonta a la época en la cual el hombre consideró como de su posesión aquellas armas que utilizo para la caza y la pesca.

Luego de esto cuando abandona el estilo “nómada” y se establece en un determinado lugar, la tierra constituye un bien de carácter colectivo, mismo que fue necesario defender en algún momento inclusive a través del empleo de la fuerza, como un medio de ejercitar un derecho sobre lo que consideraba suyo frente a posibles usurpadores, pudiendo tomarse esta clase de conducta como un tipo de “ publicidad Inmobiliaria primitiva”.

Ante la ausencia de autoridad o institución designada para dar a conocer la existencia de un pretendido derecho frente a terceros; surgen en diferentes regiones, de las que se hará mención posteriormente, formas por las cuales se instituyeron actos de dominio, y de transmisión de este, actos que se hizo necesario controlar debido a la inseguridad provocada por la discrecionalidad con la que eran gravados por sus titulares los bienes inmuebles, que para el caso en cuestión son los que consideraremos en adelante. Posteriormente se comenzó a diferenciar los bienes en muebles e inmuebles[1] y los Derechos Reales y Personales [2] por lo que dentro de las primitivas limitaciones, las partes (protagonistas del negocio jurídico) eran espectadores o se enteraban indirectamente del nacimiento o extinción de Derechos a la Propiedad Inmueble, que con la Traditio[3] fue el medio más sencillo de conocer al titular del Dominio de una propiedad por lo quedaba restringida a los demás y para evitar fraudes fue exigida la denuncia de Gravámenes ante un organismo Registrador (padrón de contribuyentes) o el archivo de sentencias judiciales que importa el Registro obligatorio de los Bienes Inmuebles con la necesidad de llevar un orden y control de los Bienes Inmuebles por cada titular, dar publicidad de los actos efectuados por ellos, ocultar los gravámenes y cargas que pesan sobre un bien raíz (In Rem) y el desconocimiento de quienes realmente poseían el Dominio es lo que da origen al Registro de Inmuebles Hipotecas y como lo confirma el Autor Luis Carral y de Teresa [4] cuando expresó que “El Registro nació como un medio de seguridad del tráfico Jurídico”.

2. ASPECTOS HISTORICOS DEL DERECHO REGISTRAL.
2.1 ESTADO DE PREEXISTENCIA.

El Registro de la propiedad inmobiliaria debe ser estudiada históricamente a través de dos Estadios: el Poseyente o a priori, que se refiere a la implementación de “Registro” como sistema de publicidad de la transmisión de Derechos Reales y el Consecuente o a Posteriori, respecto a las prioridades que existían, surgidas por la fuerza de la Ley, que impuso la obligatoriedad de la Inscripción registral como forma de la transmisión de Derecho Real y con el objeto de orden jurídico[5].

El primer lugar donde se conoce que fue implementado el Registro de la Propiedad Inmueble fue en la ANTIGUA GRECIA, en el cual existieron los primeros registros que se conocieron como “anagrafe”, lo que a su vez sé crearon con el propósito de evitar engaños llegándose a exigir la puesta de un cartel para mostrar en los inmuebles que estaban afectados por el cumplimiento de las obligaciones contraídas por su dueño, así por ejemplo la venta de inmuebles era anunciada por pregoneros y los gravámenes se individualizaban en LIBROS. También la institución Registral fue conocida en EGIPTO, en el que existía la “bibliozeke” democion logon (archivo de Negocio) en donde se archivaban las declaraciones de impuestos, y la “Enkleseon” bibliozeke (archivo de adquisiciones) que era la oficina que intervenía en el movimiento Inmobiliario; y funcionaba por medio del “bibliofilake” o Registrador, a quien por medio de una solicitud se le pedía que realizara el acto que se necesitaba registrar, si accedía pasaba a otra instancia “prosangelia”, en la que se inscribía el nombre del adquirente y la clase de contrato, sin mayor tramite se daba fe de que el acto era valido.

2.2. DERECHO ROMANO

De igual modo por ser la cuna de nuestras instituciones civiles el Derecho Romano, es importante expresar en este apartado la historia del Derecho Registral en esta etapa.


Se dividió en varios períodos:

a) EL PRIMER PERÍODO O DERECHO CLÁSICO
Este período se caracteriza por tres formas: La Mancipatio, La In Jure Cessio, y la Traditio.

LA MANCIPATIO
Consistía en un procedimiento comercial al cual accedían únicamente los ciudadanos Romanos con exclusión de los Libertos y el cual se realizaba en presencia de cinco testigos que eran llamados “testis classicis”, el “mancipio accipiens” (quién adquiría la cosa), el “mancipio dans” (el que vendía la cosa) y el “libripens” (agente público ante quien se realizaba dicho acto), junto con el bien representado independientemente si este fuera mueble o inmueble, todos los participantes pronunciaban una frase obligatoria que era “nuncupatio”, y señalando el bien representado el libripens golpeaba una balanza con la cual se formalizaba el negocio, posteriormente el bien era entregado al interesado o mancipio accipiens

LA IN JURE CESIO
Es una especie de Juicio que además de arreglado era simulado, el cual tenía como objetivo la recuperación de Bienes, en otras palabras era una especie de juicio reivindicatorio. Quienes participaban en dicho juicio eran el “In Jure Cedens” (que era el demandado), “Vindicans” (el demandante) quienes comparecían ante un Magistrado o Pretor, que en medio de solemnidades de la “legis actio sacramenti in rem” se decretaba la propiedad a favor del demandante.

LA TRADITIO
Sin nada mas que el consentimiento y la buena voluntad y lejos de rituales y solemnidades, esta forma de transmisión de la propiedad consistía en la entrega del bien que se deseaba enajenar con la intención de las partes de transferirla y la otra de adquirirla. Entonces para lograr la propiedad de una cosa perteneciente a otra persona era necesario que a la toma de posesión por parte del adquirente (accipiens) se uniese el abandono por parte del enajenante (tradens), es decir que este último tuviese la intención de transferir la propiedad al primero por medio de un acto externo.


b) EL SEGUNDO PERÍODO O DERECHO JUSTINIANEO

La Traditio es la única forma de transmisión de la Propiedad que permanece vigente en este período y a la cual se le agregan dos modalidades que son la “larga manu” y la “brevi manu”. La primera se manifiesta por el señalamiento del objeto que se desea enajenar, y la segunda o brevi manu es aquella en la que la entrega de la cosa se da en las propias manos del adquirente.


c) TERCER PERÍODO O DERECHO ROMANO MODERNO

En este período aparece la figura de la “Constituto Possesorio” que consistía en una cláusula por medio de la cual el adquirente recibía la posesión jurídica, no física y el enajenante manifestaba conservarla ya no en nombre propio sino en nombre del adquirente, en otras palabras “Es un Pacto en virtud del cual el vendedor de una cosa continua ocupándola como representante del comprador”.

2.3. DERECHO ALEMAN.

En este existen dos figuras representativas de la transmisión de la propiedad como son la Thinx y la Auflassung.

La Thinx. Consistía en la celebración de un acto solemne lleno de ritos y simbolismos que obligatoriamente debían ser efectuados ante la Asamblea Popular (Mallus) o ante el Concejo Comunal (Thinx); Presidida por el Thinxmann o Jefe de la Asamblea. En dicha audiencia el transmítente hacía una entrega simulada al adquirente del inmueble, y era a partir de ése momento en que quedaba investido de la titularidad de la cosa en su favor.

Por su parte el Auflassung, consistía en que el bien debía ser entregado ante el juez para que este decidera sobre aquel. La resolución era mediante la entrega ficticia del bien, ya que el juez únicamente hacia pública dicha entrega; en esta instancia, el transferente debía abandonar el inmueble (resignatio, déves) para que el dueño (auflassung, vest) tome posesión.


Estos Juicios eran orales, en el cual las resoluciones que se dictaban inicialmente se llevaban en archivos judiciales o en los municipales, y posteriormente, se crearon, libros especiales, lo que constituyó la primera institución registral.





2.4. DERECHO ESPAÑOL

En España[6] la constitución del Registro de la Propiedad Inmobiliaria se estableció en cuatro períodos los cuales son el llamado REGISTRO DE LA PUBLICIDAD PRIMITIVA el cual estaba lleno de formalidades y solemnidades externas, siendo la figura principal de esta época la llamada ROBRACIÓN, la cual consistía en la ratificación pública y solemne de la transferencia por medio de una carta o escritura de un inmueble. Otras figuras de menor importancia fueron el Fuero de Sepúlveda, el de Alba de Torres y el de Plasencia.

La segunda en aparecer, fue la INFLUENCIA ROMANA, este período se caracteriza por el desaparecimiento de la publicidad, y por la sustitución de la Traditio la cual fuera recogida en las partidas “Como acto privado de consumación de un contrato de finalidad traslativa”. Se materializaba con la Constituto Possesorio. La forma de Tradición de este período es derogada por la implementación de la Real Pragmática de Carlos III del 31 de Enero de 1768, por la cual se creó el Oficio de Hipotecas.

El tercer período, se da por la INICIACIÓN DEL RÉGIMEN DE PUBLICIDAD, en el cual se tiene como característica principal la publicidad de los actos relacionados con bienes inmuebles, principalmente de gravámenes e hipotecas. El servicio de Hipotecas era público percibiendo aranceles y desarrollado a través del sistema de encasillado y por orden de despacho de documentos. Aquí aparece la figura del escribano, quien extendía una copia del documento presentado, en la cual por medio de una anotación marginal al pie de la misma, describía lo actuado. Mas esta forma de Registro inmobiliario al igual que la anterior tuvo que desaparecer por ocultar información de los gravámenes existentes.

El último período, denominado de la consolidación del RÉGIMEN DE PUBLICIDAD REGISTRAL, el cual se origino con la promulgación de la Ley Hipotecaria de 1861 que fue necesaria para dar certeza del dominio y demás derechos en la cosa evitándose así la mala fe y libertad al propietario de los usureros.

3. FUNDAMENTO.

El Derecho Registral tiene como finalidad mostrar al conocimiento del publico en general, los posibles gravámenes y cargas que pueda poseer un Derecho Real o Personal y aún aquellos relativos a la personalidad sobre la titularidad y condiciones bajo las que se encuentra aquellos, así, los que tengan un interés particular motivado en la intención de formalizar un acto encuentren en los diferentes registros públicos un “MEDIO IDÓNEO Y MODERNO” para facilitar tales actividades, teniendo en cuenta el desarrollo que ha venido desarrollando el Derecho Registral en cuanto a sus limitantes y posteriores transformaciones, para dar mayor seguridad jurídica y más certeza de la información.

4. CONCEPTO.

Según el autor Molinario[7] por Derecho Registral debe de entenderse “ El conjunto de principios y normas que tienen por objeto reglar los organismos estatales encargados de registrar personas, hechos, actos, documentos o derechos; así como también la forma como han de practicarse tales registraciones y los efectos o consecuencias jurídicas derivadas de aquellos”.

Por medio del Derecho Registral se permite estudiar principalmente la obligación que tiene el Estado de dar certeza, seguridad y protección jurídica tal como lo establece el artículo 1 Inciso 1º de la Constitución de El Salvador a los habitantes del país, además busca que no se prive de los Derechos de Propiedad que posee cada persona tal como lo establece el Artículo 11 Inciso 1º en relación con el Artículo 103 Inciso 2º siempre de la Constitución sin haberse seguido un juicio público y previo.

Lo anterior, se produce a partir del hecho del reconocimiento que el Estado da a los actos y hechos con trascendencia Jurídica que recaen sobre principalmente bienes inmuebles y que son debidamente presentados en las diferentes oficinas públicas regístrales, operando aquellos en favor de unas personas frente a otras.

Por lo tanto, el Derecho Registral es una ordenación lógica y coherente de elementos Jurídicos y Catastrales que coadyuvan a lograr la seguridad jurídica de una determinada parcela o fundo el cual es representativo del aspecto económico de la sociedad, tal existencia se da por la necesidad de dar notoriedad a determinado hechos, controlando así su legalidad y produciendo efectos en el ámbito de las relaciones jurídicas privadas.

Su objetivo entonces es proporcionar seguridad al tráfico jurídico patrimonial y transparencia en el mercado.


5. FUNCION DEL REGISTRO.
La función en que se enfoca todo Registro Público es dar a conocer la titularidad y condiciones que tiene todo sujeto de derecho sobre un derecho real o personal, y aún sobre situaciones de su personalidad, originándose así una presunción jurídica “Iuris Tantum”[8], la cual permite contemplar el instrumento que ampara la información que es ingresada a un Registro, situación que en suma constituye una estabilidad jurídica en beneficio del legitimado, quien se encuentra en óptimas condiciones para defender el derecho que le ampara.

6. IMPORTANCIA DEL REGISTRO.

Todo Registro se considera importante por la trascendencia que tiene para el ámbito jurídico y económico de un país, ya que su existencia y organización junto con el marco jurídico que lo regule deben tener en consideración no sólo la publicidad de los actos jurídicos sino también, asegurar “la constitución, autenticidad, y prueba de aquellos derechos sujetos a inscripción”.

7. TIPOS DE REGISTRO.
A continuación se detallan algunas clases de Registro que se conocen, entre los que cuales tenemos:

A) SEGÚN EL OBJETO DE LA REGISTRACION.

1) de Hechos 2) de Actos y Contratos 3) de Documentos 4) de Títulos y 5) de Derechos.

REGISTRO DE HECHOS: En esta clase de Registro, el objeto es anotar el acontecimiento o suceso con relevancia jurídica para posteriormente darlo a conocer, a fin de que sirva como un medio para comprobarlo, los ejemplos que podemos mencionar para ilustrar esta clase de registro son la partida de nacimiento que sirve para probar el natalicio de una persona tal como lo señala el artículo 25 en relación con el artículo 28 de la Ley Transitoria del Estado Familiar y de los Regímenes Patrimoniales del Matrimonio y la partida de defunción que acredita la muerte de una persona tal como lo señala el artículo 39 en relación con el artículo 40 de la misma ley.


REGISTRO DE ACTOS O CONTRATOS: Esta clase de Registro se caracteriza porque el acto o contrato no tiene validez legal sino ha sido otorgada por el funcionario o competente, para posteriormente inscribirlo y que produzca efectos legales frente a terceras personas, aquí se da el ejemplo de la Compraventa que tal como lo señala el Artículo 1605 Inciso 2º del Código Civil debe ser otorgada en Escritura Pública y para ser oponible frente a terceros es necesario que este debidamente inscrita en un registro público tal como lo establece el Artículo 667 Inciso 1º del Código Civil, otro caso se manifiesta a través de la figura de las Hipotecas las cuales deben ser otorgadas en Escritura Pública así lo expresa el Código Civil en el Artículo 2159 Inciso 1º y además, para que surtan efectos de forma plena deben ser debidamente Inscrita en el Registro correspondiente como lo dice el Artículo 2160 mismo cuerpo de leyes citado.



REGISTRO DE DOCUMENTOS: El objetivo principal es el de registrar lo que contiene un documento[9] ya sea este público, privado o autentico[10], por lo que en vez de Registrar el hecho aquí lo que se registra es la cosa que contiene el hecho, en otras palabras se “Registra el documento como un hecho”. Para ejemplo tenemos el Mandato que en el Artículo 1883 del Código Civil expresa que dicho contrato puede efectuarse por medio de escritura pública o privada, por cartas, verbalmente o cualquier otro modo inteligible, otro ejemplo es la inscripción de Documentos privados que por regla general no pueden producir efecto de transferir el dominio deacuerdo a los Artículos 667 en relación con el 1572 del Código Civil los cuales establecen que la tradición del Dominio se efectuará por medio de instrumento público en el que el Tradente exprese verificarla y el adquirente recibirla, salvo excepciones legales, esta ultima se encuentra amparada en el Decreto Legislativo 441 de 1871, que permitía que el contrato de Compraventa se realizara en Documento Privado, posteriormente, en la Ley del 19 Febrero de 1881 se permitió la registración de Documentos privados tal como lo establece su Artículo 2º. Otro ejemplo de este tipo de Registro es el caso que contempla el Artículo 134 de la Ley Orgánica del Servicio Consular de la República de El Salvador en donde los funcionarios consulares llevarán un Registro de los nacimientos, matrimonios, divorcios y defunciones de los Salvadoreños residentes o transeúntes en el distrito a que corresponde su jurisdicción, y siempre en la misma materia otro caso que se da es el que señala el Artículo 69 de la Ley del Notariado en relación con el artículo 103 de la Ley Orgánica del Servicio Consular en donde el Funcionario Consular puede celebrar actos, contratos y declaraciones, con el objeto proteger los derechos y deberes de los salvadoreños ya que ellos no lo pueden hacer debido a que se encuentran fuera del territorio nacional.

REGISTRO DE TITULOS: El Registro de Títulos se caracteriza porque es posible únicamente si es expresada la voluntad del que proporciona la información o titulante directamente ante el registrador.

LOS TÍTULOS INSCRIBIBLES PUEDEN SER:

a) Traslaticios: parte del hecho de que se traspasa a otro el dominio, mediante la Tradición[11], sin necesidad que medie el registro posterior, a manera de ejemplo podemos citar a las Donaciones Revocables, las que según lo establece el Artículo 1117 del Código Civil quien recibe la donación adquiere las cosas donadas por medio de la tradición y contrae las obligaciones de Usufructuario, para que posteriormente y previa la muerte del causante, pueda llegar a ser dueño de las cosas donadas tal como lo señala el Artículo 1121 del mismo código.

b) Constitutivos: lo que caracteriza a este tipo de Registración es la creación de un derecho real nuevo, el cual no es independiente, si no que requiere de un antecedente ya inscrito, así para el caso el derecho de usufructo en donde existen dos derechos coexistentes los cuales son el nudo propietario[12] y el de usufructo[13] , en donde el propietario posee solamente la capacidad de disponer del bien inmueble no así de usarlo y gozarlo, ya que por voluntad propia a cedido ése derecho que por ley le corresponde, teniendo en claro que una vez pasado el tiempo que dura el derecho de usufructo recupera totalmente sus facultades o sean el jus utendi (el usar la cosa), el jus fruendi (a todos sus frutos), el jus abutendi (la potestad de abusar), el jus disponendi (la disposición del bien), y el jus vindicandi (el poder de reivindicar a un injusto poseedor).

c) Modificativos: Trata principalmente de que el propietario dueño de un derecho real puede alterarlo, esto es así tanto ampliándolo como restringiéndolo. Ejemplo de esto puede ser en el caso del derecho de acrecer en las asignaciones testamentarias como lo señala el Artículo 1123 del Código Civil, por el cual varias personas llamadas a suceder a un mismo objeto en un testamento una de ellas falta, en consecuencia ese derecho de la persona que falta, puede ser incorporado al patrimonio de las personas presentes a suceder y por consecuencia aumentar su patrimonio propio. Otro caso sería la constitución del derecho de uso y habitación en el cual el propietario cede el derecho de gozar del bien inmueble por un tiempo limitado, tal como lo señala el Artículo 813 del Código Civil, asimismo puede convertir un bien inmueble al régimen de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos según el Artículo 73 de Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.


d) Declarativos: La duda que recae sobre un derecho debe ser justificada probando su existencia ya sea por vía notarial o judicial. Por ejemplo una herencia intestada como lo señala el Artículo 960 del Código Civil en relación con el Artículo 988 del mismo código y el Artículo 17 de la Ley del Ejercicio Notarial de la Jurisdicción Voluntaria y de otras Diligencias en donde la ley presume la voluntad del Causante y llama a las personas a suceder, pudiendo estas perfectamente efectuar las diligencias de aceptación de herencia ya sea vía notarial o judicial.

e) de Reconocimiento: Este tipo de títulos se limita al reconocimiento de un derecho ya existente. En consecuencia al reconocerse lo que se hace es afirmar el derecho que sé tenia con anterioridad, es así que esta clase de títulos viene a robustecer derechos que no estaban inscritos anteriormente a nombre de quien se le reconoce, ejemplo un Título Supletorio[14] sobre predios rurales tal como lo señala el Artículo 16 y Siguientes de la Ley del Ejercicio Notarial de la Jurisdicción Voluntaria y de otras Diligencias.

f) de Extinción o Cancelación: este título se enmarca en la finalización o terminación de un Derecho existente. Por ejemplo la cancelación de una hipoteca tal como lo señala el Artículo 743 del Código Civil, en donde una persona habiendo adquirido una obligación y habiéndola terminado procede a cancelarla cuando dicho gravamen ha sido inscrito.


REGISTRO DE DERECHOS: en esta clase de Registro, se inscribe lo que el Derecho alemán han denominado “Acto Abstracto de Enajenación” separando con ello la causa del negocio, siendo la transmisión lo registrable, Ejemplo de esto es el Derecho de Opción en el Derecho Hereditario que lo regula el Artículo 958 del Código Civil en donde una persona llamada a suceder en un testamento fallece antes de aceptarlo transmitiendo ese derecho a sus herederos, otro es la aceptación de herencia (Traditio que legis) según lo establece el Artículo 669 del Código Civil.


B) SEGÚN SU NATURALEZA Y FINALIDAD.

1) Personales y Reales 2) de Transcripción o de Inscripción 3) Declarativos o Constitutivos.

REGISTROS PERSONALES Y REALES

El Registro Personal su objetivo principal es la registración de él sujeto jurídico (personas naturales y morales), por lo que importa aquí es el titular del derecho. A manera de ejemplo se puede citar el registro del estado familiar de las personas naturales regulados por la Ley transitoria del estado familiar y de los regímenes patrimoniales o el caso del registro de la persona natural regulada por la Ley del Registro de la persona natural, también existe el registro de las asociaciones y fundaciones sin fines de lucro regulada bajo una ley que lleva el mismo nombre.
En el caso particular de los Registros Reales estos se enfocan principalmente a la registración de bienes muebles o inmuebles, para ejemplo de esto tenemos los registros de la propiedad raíz e hipotecas regulados por la Ley de reestructuración del registro de la propiedad raíz e hipotecas y su respectivo reglamento, la unidad del registro social de inmuebles regulado por la ley de creación de la unidad del registro social de inmuebles y su reglamento.

REGISTROS DE TRANSCRIPCION Y DE INSCRIPCIÓN

De transcripción, este tipo de registracion tiene la particularidad de que se efectúa mediante la incorporación literal e integra de todo el documento presentado al registro, mediante el empleo de diferentes medios los cuales han ido evolucionando con la modernización del registro y los cuales comenzaron con la transcripción manual de todo el documento a libros, luego siguió el empleo de fotocopias, el uso del microfilm y actualmente es el escaneado. Ejemplo de esto lo podemos encontrar en el Registro de Poderes en materia Mercantil de la que él tramite se encarga el registro de comercio, lo anterior en virtud de lo que establece el Artículo 4 Numeral 24 de la Ley del Registro de Comercio.

Por otro lado el de Inscripción, es totalmente diferente al anterior en donde el registro se realiza por medio de asientos sacando un extracto de los datos más relevantes de los documentos presentados al registro y que según la ley deben ser publicados, al respecto el Artículo 20 del Reglamento de la Creación del Registro Social de Inmuebles los enumera y son el número de asiento, el lugar, fecha y hora de presentación, nombre y apellido de quien presenta el título, identificación precisa del acto, contrato o resolución a inscribirse, número de códigos asignados a los documento, el código de persona que proceso el asiento.

REGISTRO DECLARATIVOS Y CONSTITUTIVOS

En el Registro Declarativo, el derecho existe antes de que ingrese el documento presentado al registro y una vez resuelta la inscripción este puede perfectamente ser oponible a terceros, ejemplo de ello puede citarse la declaratoria de heredero, en la cual el derecho del o los herederos existen previo a ser declarados como tales, mediante una resolución judicial o notarial y las cuales posteriormente debe inscribirse en el registro de la propiedad raíz e hipotecas, así lo manda el Artículo 686 ordinal 2º del Código Civil.

El registro será Constitutivo cuando el derecho se origina con la Registracion, antes no y para mayor claridad citamos el ejemplo de actos tales como: transferencias, gravámenes, embargos y cualquier otro similar o que modifique las características de un Vehículo. Es el caso de los datos que lleva el Vice Ministerio de Transporte con relación a los Registros Públicos de Vehículos Automotores, así como los que detalla la Ley de Transporte Terrestre, Transito y seguridad Vial en su Artículo 1 Literal “ C ” ttransporte individual, transporte colectivo de pasajeros, transporte liviano y transporte pesado de carga.

8. PRINCIPIOS REGISTRALES.
Los principios inmobiliarios regístrales también llamados principios regístrales representan ser las reglas por medio de las cuales se da a conocer la directriz que tiene el ordenamiento jurídico en materia registral en un país determinado.

Y es así que al crearse una ley de esta naturaleza los principios regístrales constituyen su estructura principal, y de esta manera una vez acordados por quienes tienen la función de redactarla facilitan el trabajo del legislador, así como de quien la interpreta y de quien la aplique, criterio así sostenido por autores como José Luis Pérez Lasala[15].

Por lo que al estudiar la legislación inmobiliaria de nuestro país, deben determinarse los principios que orientan la función registral[16], ya que de esta forma es conocido el desarrollo del sistema registral.

Doctrinariamente puede afirmarse que no existe uniformidad con respecto a su clasificación, ello no obsta para que en el presente se tratará de enumerar los principios que deben regir a toda legislación inmobiliaria registral, los cuales se encuentran regulados en la legislación secundaria.


Los principios que regulan el sistema registral salvadoreño son:


1) PRINCIPIO DE ROGACIÓN.
El principio de rogación también llamado de instancia, petición o solicitud establece que para la presentación, trámite, inscripción, depósito y retiro de instrumentos sujetos a inscripción o depósito en cualquiera de las dependencias del Centro Nacional de Registro es practicado mediante solicitud de la persona interesada por sí o mediante mandatario, representante o encargado, teniendo en cuenta la presunción de que quién presenta el documento tiene el poder o encargo para ése efecto, por lo que la actuación del registrador es rogada, pedida, solicitada, y de esta forma, si el registrador tuviere de su conocimiento de que en la realidad jurídica se ha realizado un acto registrable, no puede por solo ello actuar de oficio, así como lo describe el Artículo 678 del Código Civil en relación con los Artículo 40 del Reglamento de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas y 2 de la Ley de Procedimientos Uniformes para la presentación, trámite y registro o deposito de instrumentos en los Registros de la Propiedad Raíz e Hipotecas, Social de Inmuebles, de Comercio y de Propiedad Intelectual en los cuales la sola presentación del documento que contenga el acto o contrato sujeto a que se practique inscripción dará por iniciado el procedimiento registral, y de esta forma se da cumplimiento al Artículo 18 de la Constitución en el cual se regula como derecho que las peticiones deben ser dirigidas por escrito, de forma decorosa, a las autoridades legalmente establecidas quienes tienen el deber de resolverles y de hacer saber su contenido a quien hiciera la petición.

El fundamento de la rogación está en el hecho de que el Registro de la Propiedad es una institución autorizada por el Estado para prestar sus servicios al interés inmediato de las personas naturales o jurídicas las cuales acuden a dicha institución para la protección de sus derechos, contando también con el derecho a renunciar a ellos tal como lo señala el Artículo 12 del Código Civil para ejemplo citamos la extinción de las servidumbres Artículo 887 numeral 4º del mismo Código.

La petición de inscripción es una declaración de voluntad dirigida al registrador para que practique los asientos en el registro, y por medio de esto se exterioriza la intención de realizar la respectiva inscripción aunque esta no sea obligatoria, o bien para dar plena efectividad a sus derechos, o para constituir de un modo sus derechos cuando la inscripción es obligatoria.

El principio de Rogación comienza a ser desarrollado con el asiento de presentación el cual consiste en extracto sobre el acto o contrato que se ha llevado a cabo y así como son las personas involucradas en aquellos, dicha actividad se anota en el Libro Diario de Presentación conocido también como Radicador de documentos o Registro de entrada a algún título que ocasione una posible inscripción o su denegatoria, a una anotación preventiva, una cancelación o una nota marginal. Y para probar ese momento se establece la fecha, hora, el minuto y la persona que presentó dicho documento.


2) PRINCIPIO DE PRIORIDAD.
Este principio regula que todo documento registrable debe contar con un antecedente inscrito con anterioridad a cualquier título que se quiera presentar posteriormente, tal como se desprende del aforismo latino “pior tempore, potior jure” o lo que es lo mismo “quien es primero en tiempo es primero en derecho”, así lo confirman los Artículos 712 del Código Civil el Artículo 695 del mismo cuerpo legal y el Artículo 41 del Reglamento de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas y dentro del proceso registral este se comprueba con el asiento de presentación.

Lo que representa este principio es ser una prioridad formal a nivel documental que da la presentación de un instrumento, y cuando se haya presentado en la misma fecha uno similar sobre un mismo inmueble, atendiéndose la hora de presentación del título respectivo al registro.
A este principio también se le conoce como principio de Rango porque el acto o contrato registrable que ingresa primero al Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas tiene preferencia respecto de cualquier otro que ingrese con posterioridad, independientemente si el título hubiere sido emitido con fecha anterior, pudiendo afirmarse que la prioridad se da por la presentación de cualquier clase de instrumento en el registro en cuestión.

Este principio posee dos variantes a saber:

1. La preferencia excluyente, la cual se produce cuando no se permite la registracion de un acto o contrato, por el motivo de no tener compatibilidad con otro que ingresó primeramente en el registro, así a manera de ejemplo: se presenta al registro para su inscripción un derecho real de Usufructo, posteriormente si se quiere registrar un derecho real de uso y habitación, no se podrá ello, ya que ambos comprenden el goce y disfrute del bien inmueble.

2. La preferencia de rango, ocurre cuando el derecho real que ingrese primero no excluye a otro derecho real que ingrese con posterioridad, si tienen como requisito constituirse, para darle validez jurídica al acto o contrato, a manera de ejemplo se introduce que la constitución de Hipotecas en el caso de que sean dos la primera que ingrese tendrá mejor rango de preferencia que la segunda, así lo establece el Artículo 718 en relación con el Artículo 712 ambos del Código Civil.

3) PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.
Este principio también es llamado de Determinación, y a través de este, se regula que la información que se desee incorporar a un registro para su inscripción deba cumplir con la característica de ser precisa, exacta y definida, en cuanto a los hechos que se ofrezcan incorporar.

Este principio tiende a identificar perfectamente la titularidad de los derechos que se inscriben, es decir que debe de haber plena determinación jurídica del titular así como del objeto a inscribir, y desde de esta perspectiva comprende en cuanto al primero, su determinación exacta, lo cual exige los datos necesarios para asegurar su identidad y en el caso de ser varios titulares, se determina exactamente la cuota que pertenece a cada uno; en cuanto al segundo la determinación se efectúa sobre el inmueble respecto del cual recae el derecho real y que permita identificarlo e individualizarlo con precisión, de tal manera que lo reflejado en el registro coincida con la realidad física, y para ello, se establece su naturaleza es decir si el inmueble es rural o urbano, sus medidas, la situación en la que se encuentra, etc., esto es si posée algún tipo de gravámenes o no, si es dueño o mero poseedor, entre otros, la delimitación de elementos físicos por medio de un mapa catastral que describa sus rumbos y distancias, etc.; respecto al derecho que se pretende inscribir la información debe ser precisa, es decir debe de establecerse con exactitud la matrícula del inmueble, si se encuentra inscrito o no, y las condiciones en las que se encuentra el inmueble, esto es, describir los derechos que se encuentran inscritos sobre aquel.

En conclusión, por medio de este principio se relacionan todos los elementos que participan de la relación registral, esto es el sujeto, el inmueble, y los derechos que en esta se involucran, de tal forma que la inscripción pueda publicar con toda exactitud al titular de cada derecho, el inmueble sobre el que recae, el contenido del derecho, y la proporción en que al titular le corresponde, todo ello dándole cumplimiento al Artículo 688 del Código Civil, 42 y 62 del Reglamento de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, los cuales establecen los requisitos que deben contener los instrumentos para llegar a ser inscritos, caso contrario es decir que al no cumplirse con dichos requisitos se procederá a la denegatoria de la presentación o aún mas grave la de la inscripción misma, o bien en todo caso, se hará nula la inscripción y en consecuencia se procederá a cancelarla si lo anterior da como resultado una inseguridad absoluta, situación que así lo señala el Artículo 103 del Reglamento de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas en relación con el Artículo 733 del Código Civil y los Artículos 10 y 11 de la Ley de Procedimientos Uniformes para la presentación, tramite y registro o depósito de instrumentos en los registros de la Propiedad Raíz e Hipotecas, Social de Inmuebles, de Comercio y de Propiedad Intelectual.

4) PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.
Este principio exige un estudio previo, en donde los titulares de un derecho real registrado, deben de encontrarse íntimamente relacionado con un asiento de inscripción anterior, y entre los cuales debe de existir un lazo, coincidiendo sin ninguna equivocación, y esto tiene su fundamento en la organización de los asientos de manera que reflejen con toda exactitud la sucesión ininterrumpida de los derechos y/o modificaciones que recaen sobre determinado asiento, estableciendo un enlace entre el titular del derecho inscrito con su causante inmediato.

De manera que de los asientos existentes en el Registro relativos a un mismo inmueble, deberá resultar una perfecta secuencia y encadenamiento de las titularidades del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones y extensiones, salvo excepciones legales.

Este principio cumple con dos formas, las cuales son:

a) Tracto sucesivo formal: esta figura exige como requisito previo para inscribir un derecho real que ha de ser modificado o afectado a favor de otra persona, que se encuentre previamente inscrito a nombre del transferente. Con ello, se protege al titular del derecho contra la malicia de personas extrañas, a los adquirientes y sirviendo también de prueba de derechos al registrador.

b) Tracto sucesivo abreviado o comprimido: este tipo de estudio hace referencia de que cada acto o contrato que se inscriban en el registro se haga constar en asiento separado y distinto sin agrupar varias transmisiones o actos en uno sólo, teniendo en cuenta que se da únicamente para casos excepcionales debido a su complejidad; aguisa de ejemplo para mayor comprensión; en una declaratoria de herederos en la que se transmite un inmueble que se encuentra afectado de una servidumbre, el documento presentado no la describe, posteriormente se realiza una venta en donde si la toman en cuenta, independientemente de ello, se crea una sola matrícula.

Este principio se encuentra regulado en los Artículos 695 del Código Civil y 43 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

5) PRINCIPIO DE LEGALIDAD.
Este principio regula la importancia de inscribir solamente aquellos instrumentos que cumplan con los requisitos que establece la ley, y que para el caso puede ser los que señalan los Artículos 63 de la Ley de Reestructuración de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

La función calificadora es realizada conforme a este principio por el estudio que debe efectuar el registrador para realizar la inscripción de los títulos que le sean presentados, aceptando los que sean válidos y perfectos y rechazando los que sean defectuosos o lo que en su defecto sean válidos pero contienen derechos que por su naturaleza no lo sean.

Su base legal se encuentra en los Artículos 22 y 24 inciso 2º de la Ley General de Registro y 44 y 45 de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.



6) PRINCIPIO DE PUBLICIDAD Y DE PUBLICIDAD DE LA INFORMACIÓN.
La aplicación de este principio permite beneficiar a todo titular que tiene derechos inscritos en el Registro, y es por medio de la Fe pública registral[17] reconoce si el acto o contrato realizado, teniéndolo como válido, concretizándose en sus asientos de inscripción, en espera de que el hecho inscrito no reciba impugnaciones basadas en la realidad jurídica que se encuentra al exterior del Registro, no siendo únicamente una verdad que se presume.

Su base legal la encontramos en los Artículos 683 y 675 del Código Civil, 46 y 47 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, 47 Reglamento de la Creación del Registro Social de Inmuebles.

7) PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN.
Según este principio los asientos de inscripción que efectúa el Registro de la Propiedad son presumiblemente válidos, ya que su contenido se estima válido y productor de efectos, los cuales se mantienen hasta que la realidad no concuerde con dicho acto o contrato o celebrado, y entre en conflicto las realidades, tanto material como registral.

Este principio impone la credibilidad para terceras personas que lo inscrito en el Registro es cierto hasta que no se demuestre con seguridad la inexactitud.
[1] Bienes Muebles aquellas cosas que pueden transportarse de un lugar a otro por ellos mismos o que necesitan moverse por una fuerza exterior, Bienes Inmuebles o raíces cosas que no pueden transportarse de un lugar a otro. Luis Claro Solar Explicaciones de Derecho Civil Comparado Volumen III Editorial Jurídica de Chile, Santiago de Chile, 1995, Pág. 17.
[2] Derechos Reales o Jus in Re se ejercita directa e inmediatamente sobre una cosa determinada sin intermediarios; Derechos Personales Jus ad Rem ligan a una persona respecto a otra estableciendo entre ellas una relación de dependencia. Luis Claro Solar, Ob. Cit, Pág. 17

[3] La Tradito consistía en la entrega física de la posesión de la cosa enajenada con la intención de las partes de transmitir la propiedad y adquirirla, Etapa clásica del Derecho Romano. Bernardo Pérez, Fernández Castillo Derecho Registral, 5º Edición, Editorial Porrúa, México, 1995, Pág.6.

[4] Carral y de Teresa, Luis Derecho Notarial y Derecho Registral, 13º Edición, Editorial Porrúa, Méjico,1995, Pág. 215.


[5] Rodríguez de la Torre, Lafaille Tratado Teórico Y Practico del Derecho Notarial, Volumen VI, Editorial De Palma, Buenos Aires, 1981, Pág. 439.
[6] Carral y de Teresa, Luis Derecho Notarial y Regístral, Ob. Cit Pág. 224
[7] Cornejo, Américo Atilio Derecho Registral, Editorial Astrea, 1º Edición, Buenos Aires, 1994, Pág. 26
[8] Da a entender que la ley presume la existencia de algún hecho, salvo que se pruebe lo contrario. Ossorio, Manuel, Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, Editorial S.R.L, Buenos Aires. 23º Edición, 1996.
[9] Instrumento, escritura, escrito con el que se prueba, confirma o justifica alguna cosa o, al menos se aduce con tal propósito. Cabanellas de Torres, Guillermo Diccionario Jurídico Elemental, Editorial S.R.L, Buenos Aires, 1997.

[10] Documentos Públicos son todos aquellos extendidos por los Notarios, Documentos Privados son todos aquellos que extienden personas particulares, Documentos Auténticos son los que son emitidos por los funcionarios con cargos administrativos, judiciales, diplomáticos y municipales. Bisset Campos, Evergreen y Molina de Conde, Luz Anabely Verificación de Derechos y Delimitación de Inmuebles del nuevo Sistema Registro y Catastro en el Departamento de la Libertad, KAMPXAS, 2004.

[11] Para el Derecho Civil es tanto como entrega, pero no cualquier entrega, sino la que se propone transmitir la propiedad directamente o a través de la Justa Posesión. Cabanellas de Torres, Guillermo Diccionario Jurídico Elemental, Pág.387, Ob. Cit.
[12] Llamase así el derecho de dominio que corresponde al propietario de un bien sobre el cual una persona tiene la posesión a título de Usufructo, en tanto este dure, el nudo propietario recobra la plenitud del dominio. Ossorio, Manuel, Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, Pág. 812,Ob. Cit.
[13] Derecho Real de usar y gozar de una cosa cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere la Sustancia, Pág. 1003,Idem.
[14] Constituye un contacto directo con el objeto y la voluntad de convertirse en dueño. Pág. 977,Idem.
[15] Derecho Inmobiliario y Registral, Lasala Pérez, José Luis, Buenos Aires, Ediciones Depalma 1995, Pág.103

[16] Es la actividad Estatal que tiene por objeto dar publicidad a la propiedad territorial con la finalidad de dar seguridad al tráfico de los inmuebles, conservando la historia de toda la propiedad inmobiliaria en los archivos, así como llevar los inventarios de toda la riqueza patrimonial del país. Ruth Sonaly Carranza, el nuevo folio real en el Registro de la Propiedad, Universidad José Matías Delgado, Nueva San Salvador, 1998, Pág. 85
[17] En virtud de los Derechos Inscritos en el Registro de Propiedad, se entiende que gozan de la confianza autorizada por el Estado. Instituciones del Derecho Civil Moderno, Fernando Fuero Laneri, Editorial Jurídica de Chile, Santiago de Chile, 1990, Pág. 251.

3 comentarios:

Antonio Arias dijo...

Muy buen resumen, se te agradece mucho!!!!!!

Anónimo dijo...

Podría por favor exponer un poco el tema a cerca de la Desmembración en Cabeza de su dueño!!
Gracias!

Carlos Chavez dijo...

buen aporte de registral gracias